Cómo regularizar viviendas ilegales en Andalucía: Guía Ley 7/2021 LISTA

Impacto en viviendas irregulares

La Ley 7/2021 (LISTA) aborda de manera directa la problemática de las viviendas irregulares en Andalucía. Este tipo de edificaciones, que proliferaron sin los permisos adecuados, representan un desafío significativo para la gestión urbanística y la sostenibilidad del territorio. La nueva legislación introduce medidas que buscan no solo regularizar estas situaciones, sino también asegurar que futuras construcciones cumplan con los requisitos legales y ambientales establecidos.

Las viviendas irregulares son aquellas edificaciones que se han construido sin la correspondiente licencia de obra, o que no cumplen con las normativas urbanísticas vigentes. Este fenómeno es particularmente problemático en suelos no urbanizables y rústicos, donde la construcción no autorizada puede tener un impacto negativo significativo en el medio ambiente y en el ordenamiento del territorio.

Regularización de viviendas

La Ley 7/2021 (LISTA) afronta la cuestión de la regularización de viviendas desde su exposición de motivos, indicando:

«Resulta inadmisible, social y ambientalmente, no regular aquellas situaciones en las que, por haber transcurrido el plazo para el ejercicio de la acción de restablecimiento de la legalidad, no cabe adoptar medidas disciplinarias y de restablecimiento de la legalidad urbanística. Recogiendo el contenido esencial del Decreto Ley 3/2019, de 24 de septiembre, la ley propone adoptar las medidas que permitan minimizar o reducir el impacto de esas actuaciones, especialmente graves cuando se trata de agrupaciones de edificaciones irregulares. El título regula el régimen aplicable a las edificaciones irregulares consideradas individualmente, el tratamiento mediante planes especiales de adecuación ambiental y territorial para las agrupaciones de viviendas irregulares y, finalmente, la posibilidad de incorporar dichas edificaciones al modelo de ciudad a través de una actuación de nueva urbanización, bien en el instrumento de ordenación o con posterioridad».

Con todo ello, la Ley 7/2021 (LISTA) trata de procurar que esas situaciones irregulares no continúen, así como de evitar que se generen nuevas situaciones irregulares.

Para abordar la cuestión de las viviendas irregulares, la Ley 7/2021 (LISTA) establece un marco legal que permite la regularización bajo ciertas condiciones.

Así el artículo 173.1 establece que las edificaciones irregulares que se encuentren terminadas, en cualquier clase de suelo y cualquiera que sea su uso, respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística ni de restablecimiento del orden jurídico perturbado por haber transcurrido el plazo para su ejercicio conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística, se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación.

Igualmente, en su apartado 4 establece cuando no procederá el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación siendo estas

• Cuando no haya transcurrido el plazo para adoptar medidas de protección de la legalidad urbanística y restablecimiento del orden jurídico perturbado conforme a lo establecido en la presente ley.
• Que la edificación no reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad requeridas para la habitabilidad o uso al que se destinan, salvo que previamente se hubieran realizado por orden del Ayuntamiento las obras necesarias para alcanzar dichas condiciones.
• Que la edificación esté realizada sobre suelos afectados por procesos naturales o actividades antrópicas que generen riesgos ciertos de erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones u otros riesgos naturales, tecnológicos o de otra procedencia, salvo que previamente se hubieran adoptado las medidas exigidas por la Administración competente para evitar dichos riesgos.

Otras medidas para la regularización de viviendas

1. Planes Especiales de Adecuación Ambiental y Territorial: Estos planes están diseñados para evaluar el impacto ambiental de las agrupaciones de viviendas irregulares y establecer las condiciones bajo las cuales pueden ser regularizadas. Esto incluye la implementación de medidas correctivas para minimizar el impacto ambiental y asegurar la sostenibilidad a largo plazo.
2. Integración en el Modelo Urbano: Estas agrupaciones de viviendas irregulares pueden ser integradas en los Planes Generales de Ordenación Urbana (PGOU), asegurando que se ajusten a las normativas de desarrollo urbano y contribuyan al crecimiento ordenado y sostenible de las ciudades.

Estas medidas no solo buscan solucionar el problema de las viviendas existentes, sino también prevenir la construcción de nuevas viviendas irregulares. Al establecer un marco claro y accesible para la regularización, la Ley 7/2021 (LISTA) promueve un desarrollo urbano más ordenado y respetuoso con el medio ambiente.

Conclusión

Preguntas Frecuentes sobre Regularización de Viviendas y Disciplina Urbanística (Ley 7/2021 LISTA)