Licencias de usos y obras provisionales en Andalucía: Todo lo que necesitas saber

Las licencias de usos y obras provisionales se han convertido en una de las herramientas para el desarrollo urbanístico en Andalucía. Estas licencias permiten realizar obras temporales en terrenos, siempre que estas obras no interfieran con la planificación urbanística a largo plazo. Gracias a la Ley 7/2021 de Sostenibilidad del Territorio de Andalucía y su reglamento, el RGLISTA Decreto 550/2022, se han establecido los requisitos y normativas que rigen este tipo de licencias, ofreciendo nuevas oportunidades para propietarios y promotores en la región.

Estas licencias se pueden solicitar en los diferentes tipos de suelo, suelo urbano y suelo rústico, lo que las convierte en una herramienta flexible para proyectos temporales. Sin embargo, es importante destacar que las obras autorizadas bajo estas licencias deben ser fácilmente desmontables y estar sujetas a ciertas condiciones, como la demolición sin indemnización si la Administración Pública lo requiere.

En este artículo te explicamos en detalle qué son las licencias provisionales, qué requisitos debes cumplir para obtener una, y cómo pueden representar una oportunidad para el desarrollo económico en Andalucía. Sigue leyendo para conocer todos los aspectos clave sobre esta normativa y cómo puede beneficiarte.

¿Qué son las licencias de usos y obras provisionales?

Las licencias de usos y obras provisionales son autorizaciones temporales que permiten realizar obras o utilizar terrenos de manera provisional en Andalucía. Estas licencias están reguladas por la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), y por el RGLISTA Decreto 550/2022. Estas normativas establecen las condiciones bajo las cuales pueden concederse este tipo de licencias, permitiendo que terrenos destinados a futuros desarrollos puedan ser utilizados de manera temporal sin interferir con la planificación urbanística a largo plazo.

Las licencias provisionales se pueden conceder en todo tipo de terrenos, suelo urbano y suelo rústico, ofreciendo flexibilidad tanto a los propietarios como a los promotores de proyectos. Una de las principales ventajas de estas licencias es que permiten el uso temporal de un terreno, siempre y cuando las obras no estén prohibidas por la legislación urbanística o sectorial. En caso de que las condiciones urbanísticas cambien, las obras deben ser retiradas sin derecho a indemnización.

Este tipo de licencias resultan útiles en situaciones donde se espera  que el desarrollo urbanístico no sea inminente, pero mientras tanto, el terreno puede aprovecharse de manera productiva bajo condiciones específicas. Además, la ley establece que las obras deben ser fácilmente desmontables, lo que asegura que no interfieran en la ejecución de los planes urbanísticos futuros. De esta manera, las licencias de obras provisionales no solo favorecen el desarrollo económico y territorial a corto plazo, sino que también garantizan la sostenibilidad del territorio andaluz en el futuro.

Requisitos para obtener una Licencia Provisional en Andalucía

Compatibilidad Urbanística

Uno de los aspectos más importantes al solicitar una licencia de usos provisionales es que las obras sean compatibles con la ordenación urbanística vigente. Según el artículo 84.2.c de la LISTA y el artículo 284.1 del RGLISTA, las obras provisionales sólo podrán realizarse si no están expresamente prohibidas por la legislación y no obstaculizan el desarrollo urbanístico planificado. Esto significa que cualquier obra temporal no debe interferir con los planes de urbanización o la ejecución de instrumentos de ordenación urbanística ya aprobados.

La compatibilidad urbanística se refiere a que las obras o usos provisionales sean coherentes con el plan de ordenación del municipio y no estén expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística o la sectorial. En este sentido, los promotores deben presentar un proyecto que demuestre que las obras no afectarán negativamente el desarrollo a largo plazo de la zona, ni impedirán la futura ejecución de planes de urbanización.

Además, la normativa exige que todas las autorizaciones para licencias provisionales se inscriban en el Registro de la Propiedad, y que incluyan una garantía de demolición. Esta garantía debe cubrir los costes necesarios para retirar las obras y restaurar el terreno a su estado original en caso de que las condiciones urbanísticas cambien o la Administración Pública determine su retirada.

Tipos de suelo para obras provisionales

Uno de los principales beneficios de las licencias de usos provisionales es que pueden otorgarse en una amplia variedad de suelos. A diferencia de otras licencias urbanísticas, las provisionales pueden solicitarse en suelo urbano y suelo rústico, lo que amplía las oportunidades de uso temporal de terrenos en Andalucía. Según la Instrucción 01/2023 del Ayuntamiento de Marbella, que se refiere a la implementación de las licencias provisionales tras la entrada en vigor de la Ley 7/2021, estas licencias pueden utilizarse en cualquier tipo de suelo, siempre que las obras no sean permanentes y puedan ser desmontadas cuando la Administración lo requiera.

El antiguo suelo urbanizable de la LOUA es uno de los más solicitados para este tipo de licencias, ya que son terrenos que, aunque están destinados a ser urbanizados en el futuro, actualmente no cuentan con la infraestructura necesaria. Mientras los planes urbanísticos se ejecutan, los propietarios pueden utilizar estos terrenos de manera temporal, obteniendo así una rentabilidad adicional mientras esperan el desarrollo urbanístico a largo plazo.

En cuanto al suelo rústico, también puede ser objeto de una licencia provisional, siempre que las obras sean compatibles con la ordenación urbanística del área. Esto permite aprovechar terrenos que no están destinados a ser urbanizados de inmediato, pero que pueden tener un uso temporal sin afectar el entorno natural o los planes futuros de la zona.

Beneficios de las licencias provisionales para el desarrollo territorial

Las licencias de usos y obras provisionales ofrecen múltiples beneficios tanto para los propietarios como para la Administración Pública. En primer lugar, permiten que los propietarios aprovechen terrenos que, de otra manera, permanecerían inactivos mientras se desarrollan los instrumentos de ordenación urbanística. Esto es particularmente útil en casos de suelo urbanizable o suelo rústico, donde los planes a largo plazo para el terreno aún no se han materializado. Con estas licencias, los propietarios pueden obtener un rendimiento económico de sus terrenos mediante el uso temporal, siempre y cuando cumplan con las normativas urbanísticas vigentes.

Desde la perspectiva de la Administración Pública, las licencias provisionales facilitan el desarrollo equilibrado del territorio, ya que permiten que los terrenos se utilicen de manera eficiente sin interferir con el plan urbanístico a largo plazo. Además, estas licencias promueven la sostenibilidad del territorio al garantizar que las obras sean temporales y desmontables, lo que evita la sobreexplotación del suelo y asegura que las obras puedan ser retiradas cuando sea necesario.

Un aspecto clave de estas licencias es el principio de proporcionalidad, que ha sido destacado en varias sentencias del Tribunal Supremo. Este principio establece que, siempre que las obras o usos provisionales no afecten de manera significativa la ejecución del plan urbanístico, no debe prohibirse su realización. En otras palabras, si una obra temporal no obstaculiza el desarrollo urbanístico a largo plazo, no sería proporcionado impedir su ejecución, siempre y cuando se respeten las condiciones impuestas por la normativa.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo también ha dejado claro que las licencias provisionales son una manifestación del equilibrio entre el interés público y el interés privado. Esto implica que, si bien las licencias provisionales permiten a los propietarios utilizar su terreno temporalmente, también deben aceptar las condiciones impuestas, como la demolición sin indemnización en caso de que la Administración Pública decida que las obras deben cesar para dar paso a la ejecución de los planes urbanísticos.

Procedimiento para solicitar una licencia provisional

Documentación necesaria

Para solicitar una licencia de usos provisionales en Andalucía, es necesario presentar una serie de documentos que demuestren que el proyecto cumple con las normativas establecidas por la Ley 7/2021 y el RGLISTA Decreto 550/2022. Los documentos requeridos incluyen:

1. Proyecto técnico detallado, que describa las características de la obra o el uso provisional que se pretende realizar y en el que se justifique las características de fácilmente desmontables que según el RGLISTA son:
   1. Precisen a lo sumo obras puntuales de cimentación, que en todo caso no sobresaldrán del terreno.
   2. Estén constituidas por elementos de serie prefabricados, módulos, paneles o similares, sin elaboración de materiales en obra ni empleo de soldaduras.
   3. Se monten y desmonten mediante procesos secuenciales, pudiendo realizarse su levantamiento sin demolición y siendo el conjunto de sus elementos fácilmente transportable.
2. Informe de compatibilidad urbanística, que asegure que las obras son compatibles, no estén prohibidas, con el instrumento de ordenación urbanística del municipio donde se ubica el terreno.
3. Plan de desmontaje y restitución del terreno, en el que se describan los pasos que se seguirán para desmantelar las obras y devolver el terreno a su estado original en caso de que se requiera su demolición.
4. Garantía económica, que cubra los costos de demolición y restauración del terreno. Esta garantía es obligatoria y debe ser suficiente para asegurar que las obras se puedan desmontar sin incurrir en gastos adicionales para la Administración Pública.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad, en la que conste el carácter temporal y precario de la obra o instalación, así como la obligación de desmontarla si la Administración Pública así lo requiere.

Es importante tener en cuenta que la documentación debe estar completa y ser presentada de acuerdo con los plazos establecidos por el organismo competente. En algunos casos, también se puede solicitar un informe ambiental si el terreno o la obra en cuestión pudiera tener un impacto significativo en el medio ambiente.

Pasos a seguir

El proceso para obtener una licencia provisional en Andalucía implica varios pasos que deben seguirse de manera rigurosa. A continuación, se detalla el procedimiento paso a paso:

1. Consulta preliminar: Antes de iniciar el trámite formal, es recomendable realizar una consulta previa con la Administración Pública local para verificar la viabilidad del proyecto y confirmar que la obra es compatible con la ordenación urbanística vigente.
2. Presentación del proyecto: Una vez confirmada la viabilidad, el siguiente paso es presentar el proyecto técnico completo, junto con toda la documentación necesaria, ante el Ayuntamiento o la entidad competente en materia de urbanismo. El proyecto debe incluir detalles sobre la obra, su carácter provisional y su desmontabilidad.
3. Revisión por parte de la Administración: La Administración Pública revisará el proyecto y la documentación presentada para asegurar que cumplen con los requisitos legales y urbanísticos. Este proceso puede incluir la solicitud de informes adicionales, como un informe ambiental, si fuera necesario.
4. Concesión de la licencia: Si el proyecto es aprobado, se otorgará la licencia provisional, que tendrá un carácter temporal y estará sujeta a las condiciones impuestas por la ley. Es fundamental que los titulares de la licencia acepten por escrito las condiciones de demolición sin indemnización, en caso de que la Administración Pública así lo determine en el futuro.
5. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Una vez concedida la licencia, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad para que consten las condiciones de temporalidad y la obligación de desmontaje de las obras. Solo cuando esta inscripción esté finalizada, la licencia tendrá plena vigencia.
6. Inicio de las obras: Con la licencia provisional en mano y toda la documentación en regla, se pueden iniciar las obras o el uso temporal del terreno, respetando siempre las condiciones impuestas en la licencia.

Este procedimiento es fundamental para garantizar que las licencias provisionales cumplan con los requisitos de la Ley 7/2021 y el RGLISTA Decreto 550/2022, y que las obras no interfieran con la planificación urbanística a largo plazo.

Consideraciones finales sobre las licencias provisionales

Las licencias de usos y obras provisionales en Andalucía representan una oportunidad valiosa para propietarios y promotores que buscan aprovechar terrenos de manera temporal mientras se desarrollan los planes urbanísticos a largo plazo. Este tipo de licencias permiten realizar obras o utilizar terrenos de manera provisional en suelos de diferentes categorías, como suelo urbanizable, suelo urbano y suelo rústico, siempre bajo las condiciones establecidas por la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía y su reglamento asociado, el RGLISTA Decreto 550/2022.

Uno de los aspectos más importantes que deben considerarse al solicitar una licencia provisional es la compatibilidad urbanística, no estén prohibidas.. La obra o uso propuesto debe ser compatible con el instrumento de ordenación urbanística del municipio, asegurando que no interfiera ni retrase el desarrollo a largo plazo de la planificación territorial. Esto es clave para evitar futuros conflictos con la Administración Pública y garantizar que el uso temporal del terreno no afecte negativamente los planes de urbanización.

Además, es fundamental que los titulares de las licencias acepten las condiciones impuestas, como la demolición sin indemnización, en caso de que la Administración determine que las obras deben cesar para permitir el desarrollo urbanístico planificado. Esta medida asegura que el interés público prevalezca, sin que se generen derechos de indemnización para los propietarios en caso de que las obras deban retirarse.

Otro punto esencial es que las obras temporales deben ser fácilmente desmontables, tal como lo establece el artículo 284 del RGLISTA. Esto garantiza que, cuando el terreno sea necesario para el desarrollo definitivo, las obras puedan ser retiradas sin mayores complicaciones, permitiendo que el terreno vuelva a su estado original. El uso de materiales prefabricados y métodos de construcción que faciliten el desmontaje es, por tanto, obligatorio en la ejecución de obras bajo este tipo de licencias.

La sostenibilidad del territorio es otro aspecto relevante de las licencias provisionales, ya que permiten un uso temporal y eficiente de los terrenos, evitando que estos permanezcan ociosos mientras se espera la ejecución de los planes de ordenación urbanística. Estas licencias, además, promueven el principio de proporcionalidad, reconocido en varias sentencias del Tribunal Supremo, que defiende la autorización de obras temporales siempre que no interfieran con el desarrollo futuro de la zona.

Por tanto, las licencias de usos provisionales no solo representan una oportunidad para los propietarios de terrenos, sino que también contribuyen a un desarrollo territorial sostenible, asegurando que los terrenos puedan ser utilizados de manera eficiente y temporal mientras se respeta el marco legal establecido.

FAQs sobre Licencias de Usos y Obras Provisionales en Andalucía