Terreno Rústico

En un suelo rústico se pueden implantar los usos y edificaciones que se regulen en el planeamiento urbanístico del municipio en el que se emplace. Normalmente se puede hacer los usos ordinarios agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos y cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales que no supongan la transformación de su naturaleza rústica. En Andalucía también son usos ordinarios los vinculados al aprovechamiento hidráulico, a las energías renovables, los destinados al fomento de proyectos de compensación y de autocompensación de emisiones, las actividades mineras, las infraestructuras del ciclo del agua, de la energía y de las telecomunicaciones y, en general, la ejecución de infraestructuras, instalaciones y servicios técnicos que necesariamente deban discurrir o localizarse en esta clase de suelo. Además se pueden implantar los usos extraordinarios de vivienda, industriales, terciarios o turísticos y cualesquiera otros que deban implantarse en esta clase de suelo. Siempre que se cumplan con las condiciones exigidas por la legislación vigente, entre ellas la de riesgo de formación de nuevos asentamientos, y el planeamiento urbanístico municipal.

Al ser una infracción grave, estará sancionada con multa de 3.000 a 29.999 euros, salvo que el valor de las obras ejecutadas o de los terrenos afectados o de los daños causados a los bienes protegidos sea superior, en cuyo caso, la multa podrá alcanzar hasta el setenta y cinco por ciento de los valores referidos (valor de las obras ejecutadas, valor de los terrenos afectados, valor de los daños causados a los bienes protegidos)

Sí, si se cumplen con las condiciones establecidas por la LISTA y REGLAMENTO, en lo referente a condiciones de parcela, de edificaciones y de riesgo de formación de asentamientos, que se establecen en el artículo 31 del REGLAMENTO, Decreto 550/2022.

No existe regulación al respecto de la superficie mínima de una parcela rústica para que sea objeto de escritura pública. Si existe regulación al respecto de parcela mínima para las segregaciones de parcelas rústicas.

El proceso comúnmente conocido como recalificar es el denominado por la vigente Ley del suelo de Andalucía, LISTA, como actuación de transformación urbanística de nueva urbanizacion en suelo rustico. Y para su inicio se debe justificar las necesidades de crecimiento urbano, de la actividad económica o para completar la estructura urbanística. El proceso viene regulado en el artículo 59 y siguientes del Reglamento General de la LISTA, RGLISTA.

Sí, mediante las actuaciones de transformación urbanística de nueva urbanizacion en suelo rustico, reguladas en el artículo 59 y siguientes del Reglamento General de la LISTA, RGLISTA. Se inicia con el procedimiento de delimitación y los terrenos a convertir deberán ser colindantes al suelo urbano de los núcleos de población existentes o a otros sectores de transformación,  sectores de suelo urbanizable, ya delimitados.

Si, mediante licencias de obras si la vivienda es anterior a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y posee cubierta y muros perimetrales, con independencia del cumplimiento de las condiciones mínimas de seguridad y salubridad. Y si es posterior y cumple las condiciones establecidas por la LISTA y REGLAMENTO, en lo referente a condiciones de parcela, de edificaciones y de riesgo de formación de asentamientos, mediante la tramitación del Proyecto de Actuación para la una actuación extraordinaria en suelo rústico

En Andalucía lo que comúnmente se conoce con la recalificación de un terreno, es el procedimiento indicado en la Ley 7/2021, LISTA, como actuación de transformación urbanística del suelo rústico, que se inicia con el procedimiento de propuesta de delimitación de la actuación de transformación. Actualmente en Andalucía no se pueden proponer nuevas actuaciones de transformación en suelo rústico distintas de las que ya están establecidas en los planeamientos vigentes, mientras que los municipio no sustituyan sus planeamientos por documentos redactados según las determinaciones de la nueva Ley, LISTA.

En Andalucía en virtud de lo establecido en el artículo 162 de la Ley 7/2021, LISTA, la sanción por una edificación ilegal en suelo rústico, es de 3.000 a 29.999 euros o del setenta y cinco por ciento del valor de las obras. Al ser una infracción grave.

En Andalucía, para legalizar una vivienda no vinculada a actuación ordinaria en suelo rústico, es necesario a que además de cumplir con una serie de condiciones establecidas por la legislación vigente, se debe obtener la autorización previa, mediante la aprobación del proyecto de actuación, en base a lo establecido en el artículo 31 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, RGLISTA, y con posterioridad obtener la licencia de de legalización.

En Andalucía, el requisito fundamental es que el uso para el que se quiere destinar la edificación no esté prohibido por el Planeamiento Municipal vigente. Una vez comprobado lo anterior los requisitos serán diferentes si la edificación está destinada a un uso ordinario, usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros y cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales que no supongan la transformación de su naturaleza rústica, o un uso extraordinario, resto de actuaciones.

Para las actuaciones extraordinarias, usos industriales, terciarios o turísticos y cualesquiera otros que deban implantarse en esta clase de suelo, en requisito común la obtención de una autorización previa, mediante la tramitación de un proyecto de actuación tal y como establece el artículo 32 del RGLISTA

En Andalucía, dependiendo de si se trata de una actuación ordinaria, usos agrícolas, ganaderos, forestales, cinegéticos, mineros y cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales que no supongan la transformación de su naturaleza rústica, mediante la solicitud de licencia de obras ante el Ayuntamiento,conforme a lo establecido en el artículo 291 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, RGLISTA. O si nos encontramos ante una situación extraordinaria, resto de uso no prohibidos, mediante la tramitación del proyecto de actuación para la obtención de la autorización previa indicada en el artículo 33 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, RGLISTA.

En virtud de lo establecido en el artículo 410 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, RGLISTA, la regularización o declaración de asimilado a fuera de ordenación de una edificación irregular no supone su legalización. Si bien su obtención conlleva:

• Dotar de seguridad jurídica al inmueble, por cuanto se certifica por parte del Ayuntamiento que no se pueden adoptar medidas de restablecimiento, demolición, contra el inmueble.
• En caso de parcelaciones urbanísticas la posibilidad de segregar la parcela asociada a la edificación sobre la que se ubica. En suelo rústico, la declaración surtirá los efectos de la licencia urbanística exigida por el artículo 25.1.b) de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, y quedará sujeta a la caducidad prevista para las licencias de segregación en la Ley y en el Reglamento.
• Poder realizar obras de conservación, de reforma y de adecuación de las edificaciones para las actividades que en las mismas se desarrollan, así como la implantación de otros usos y actividades que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística. Lo que implica obtener licencias de apertura para actividades.
• No se podrán implantar usos o realizar obras que supongan un incremento de la ocupación o del volumen edificado o que conlleven nuevos incumplimientos de las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística.
• Poder acceder a los servicios básicos de saneamiento, gas y abastecimiento de agua y electricidad prestados por compañías suministradoras o a las redes de telecomunicaciones, siempre que no se precisen más obras que las necesarias para la acometida a las redes de infraestructuras existentes.
• Poder hacer constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal en el folio registral de la finca la declaración de asimilado a fuera de ordenación del inmueble.

En Andalucía, en virtud de lo establecido en el artículo 75 del Reglamento de General de la Ley 7/2021, LISTA, el planeamiento urbanístico establece en el suelo rústico, las zonas que comprenden  los suelos de distintas categorías, con la identificación de sus características, potencialidades y deficiencias, definiendo para cada una de ellas, las directrices para la implantación de las actuaciones ordinarias y extraordinarias, y las medidas para evitar la formación de nuevos asentamientos, que en cualquier caso deberán respetar como mínimo las determinaciones previstas en el artículo 24 del mencionado reglamento general.

Además en virtud de lo establecido en el artículo 77 del Reglamento de General de la Ley 7/2021, LISTA, el planeamiento urbanístico establece la normativa urbanística de las distintas categorías y zonas de suelo rústico, regulándose:

1. Las condiciones de implantación de los usos.
2. La compatibilidad de las actuaciones ordinarias y extraordinarias con el régimen correspondiente a la categoría de suelo.
3. Los parámetros urbanísticos para la implantación de edificaciones, construcciones e instalaciones.

La segregación de parcelas rústicas se regulan por el artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias, que establece que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.

En virtud de lo establecido en el artículo 20 de la Ley 7/2021, LISTA, las segregaciones en suelo rústico deben ser compatibles con la legislación sectorial, en este caso Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias y no inducir a la inducir a la formación de nuevos asentamientos.
La mencionada ley agraria establece en su artículo 24 que la división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
Finalmente las unidades mínimas de cultivos están reguladas en Andalucía por la RESOLUCION de 4 de noviembre de 1996, de la Dirección General de Desarrollo Rural y Actuaciones Estructurales, por la que se determinan provisionalmente las unidades mínimas de cultivo en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma Andaluza, que establece para cada municipio las dimensiones mínimas, siendo para los municipios de Málaga, 2.500 m2 para regadío y 25.000 m2 o 30.000 m2 para secano.

Una edificación en suelo urbano no consolidado puede legalizarse siempre que sea compatible con la ordenación urbanística que se establezca durante el desarrollo del ámbito en el que esté incluida. Por tanto es necesario este previo desarrollo para poder instar la legalización.

Es posible que en Andalucía, si la edificación estuviese terminada 4 años antes de la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, julio de 1986, se considere la edificación como legalizada, por cuanto en virtud de lo establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley 7/2021, LISTA se asimilará en su régimen al de edificaciones con licencia urbanística tanto de obras como de ocupación o utilización para el uso que tuvieran a dicha fecha.

En Andalucía la Ley 7/2021, LISTA, establece la siguientes sanciones

1. 600 a 2.999 euros, para infracciones leves como por ejemplo, la venta, alquiler o cesión de uso por empresas comercializadoras de edificaciones prefabricadas susceptibles de albergar un uso residencial cuya implantación esté sometida a licencia o declaración responsable, sin la acreditación de su previa obtención o presentación, o la falta de conservación de copia de dichos documentos por empresas comercializadoras o instaladoras durante un plazo de seis años desde la fecha del acto jurídico.
2. 3.000 a 29.999 euros, para infracciones graves, salvo que el valor de las obras ejecutadas o de los terrenos afectados o de los daños causados a los bienes protegidos sea superior, en cuyo caso, la multa podrá alcanzar hasta el setenta y cinco por ciento de los valores referidos. Siendo infracciones graves por ejemplo la realización de actuaciones u obras sin las licencias, aprobaciones u otros actos administrativos necesarios o sin ajustarse a sus términos, sean o no legalizables.
3. 30.000 a 120.000 euros, salvo que el importe del valor de las obras ejecutadas o de los terrenos afectados o de los daños causados a los bienes protegidos sea superior, en cuyo caso, la multa podrá alcanzar hasta el ciento cincuenta por ciento de dichos valores. Siendo infracciones muy graves por ejemplo la segregación, fraccionamiento, división o parcelación contraria a la ordenación urbanística en cualquier clase y categoría de suelo, o las actuaciones que perjudiquen los espacios o bienes preservados por la ordenación urbanística, por la existencia de riesgos o por sus valores naturales o paisajísticos.

En Andalucía, en virtud de lo establecido en el artículo 153 de la Ley 7/2021, LISTA, transcurridos 6 años de que la edificación se encuentre totalmente terminada no se podrían adoptar medidas de protección de la legalidad, demolición, siempre que no se encuentre en alguna de estas situaciones:

1. realizada sobre dominio público y servidumbres de protección.
2. realizada en suelo rústico preservado con riesgos ciertos de desprendimientos, corrimientos, inundaciones o similares o que los generen o incrementen, mientras subsistan dichos riesgos conforme al artículo 14.1 b).
3. realizada en suelo rústico en zona de influencia del litoral, normalmente 500 m. hacia el interior desde el Dominio Público Marítimo Terrestre.
4. que afecte a bienes inmuebles inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía.
5. realizada en zonas verdes y espacios libres.

En Andalucía, para legalizar una vivienda no vinculada a actuación ordinaria en suelo rústico, es necesario a que además de cumplir con una serie de condiciones establecidas por la legislación vigente, se debe obtener la autorización previa, mediante la aprobación del proyecto de actuación, en base a lo establecido en el artículo 31 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, RGLISTA, y con posterioridad obtener la licencia de de legalización.

Por lo anterior se estima que el procedimiento puede durar 18 meses.

En virtud de lo establecido en el articulo 22 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, RGLISTA, se considera como uso compatible con la ordenación o permitido los usos y actuaciones que no estén expresamente prohibidos. Y siempre que no induzcan a la formación de nuevos asentamientos de acuerdo con los parámetros objetivos establecidos en el artículo 24 del RGLISTA y, en su caso, conforme a lo establecido en los instrumentos de ordenación territorial o urbanística general de aplicación, salvo las actuaciones de transformación urbanísticas previstas en el artículo 31 de la LISTA.

Conforme al artículo 12 de la Ley 7/2021, LISTA, el suelo rústico es aquel que no tiene las condiciones de suelo urbano. Y dentro del suelo rústicos existen las siguientes categorias o tipos.

• a) Suelo rústico especialmente protegido por legislación sectorial. Este suelo incluye los terrenos que tengan establecido en la legislación reguladora de los dominios públicos, de protección del medio ambiente, de la naturaleza o del patrimonio histórico, u otras análogas, y previa aprobación de los actos o disposiciones necesarios para su delimitación o identificación cuando así se contemple en dicha legislación, un régimen jurídico sobre los usos del suelo que demande, para su integridad y efectividad, su clasificación como suelo rústico.
• b) Suelo rústico preservado por la existencia acreditada de procesos naturales o actividades antrópicas, susceptibles de generar riesgos, lo que hace incompatible su transformación mediante la urbanización mientras subsistan dichos procesos o actividades.
  En todo caso, formarán parte del suelo rústico preservado los terrenos afectados por riesgos de cualquier naturaleza, que se encuentren acreditados en resoluciones administrativas o en los instrumentos de ordenación territorial o urbanística, o de planificación sectorial vigentes, debiendo quedar todos ellos convenientemente identificados en el contenido de los instrumentos de ordenación urbanística, conforme a lo previsto en el Título IV.
• c) Suelo rústico preservado por la ordenación territorial o urbanística, que incluye los terrenos cuya transformación mediante la urbanización se considere, por los instrumentos de ordenación territorial o urbanística, incompatible con la consecución de los fines y objetivos establecidos en dichos instrumentos por razones de sostenibilidad, protección de los recursos culturales, racionalidad y viabilidad, o por los valores en ellos concurrentes: ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos, y aquellos que deban ser reservados para usos de interés general, atendiendo a las características y condiciones del municipio.
• d) Suelo rústico común, que incluye el resto del suelo rústico del término municipal.

Si, siempre que la edificación destinada al uso residencial posea las condiciones de salubridad y seguridad necesarias para albergar el uso residencial.