¿Qué es el suelo urbano no consolidado?

El suelo urbano no consolidado era una categoría en leyes anteriores. Esto incluye la Ley del Suelo de Andalucía y la LOUA.

Esta categoría ha desaparecido con la nueva Ley. La nueva Ley es la 7/2021, del 1 de diciembre. Se llama Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía, LISTA.

Diferencias entre la antigua LOUA y la nueva Ley LISTA

Esta categoría de suelo urbano no consolidado aparece en muchos planes de los municipios de Andalucía. Esto se debe a que fueron hechos según la antigua Ley, LOUA.

El suelo urbano no consolidado, según la ley anterior, es aquel que necesita ciertas acciones. Estas acciones son necesarias para completar su urbanización. Solo así se puede obtener una licencia o autorización para edificar.

Obligaciones de los propietarios según la LOUA

La anterior legislación establecía que los propietarios de los suelos urbanos no consolidados tenían las obligaciones previas a la obtención de licencia o autorización para poder edificar de:

• Ceder entre un 5% y un 15% del aprovechamiento urbanístico de manera gratuita a la Administración.
• Costear todos los gastos vinculados a la urbanización.
• Realizar los trámites de planeamiento de desarrollo
• Tramitar el proyecto de equidistribución.

Cambios en el concepto de suelo urbano con la Ley LISTA

La nueva Ley 7/2021, llamada LISTA, no incluye la categoría de suelo urbano no consolidado. Sin embargo, ha definido el concepto de solar dentro del suelo urbano. Así, se distingue entre los solares y otros tipos de suelo urbano.

Y para los suelos que no son solares, la nueva Ley dice que tendrán que tener una actuación urbanística o una transformación urbanística.

Se puede decir que, aunque no hay una distinción formal entre categorías de suelo urbano, la nueva Ley sí identifica diferentes tipos. Estos tipos incluyen solares y suelos con un régimen similar al del suelo urbano consolidado. También se consideran suelos que están sujetos a actuaciones urbanísticas o transformaciones urbanísticas. Su régimen es parecido al del suelo urbano no consolidado.

Tratamiento del suelo urbano no consolidado según la Disposición Transitoria Primera

Ante la situación de suelos urbanos no consolidados, según los planes municipales, hay un vacío en la nueva ley andaluza. La norma aclara su tratamiento en la Disposición Transitoria Primera. Esta disposición establece que los suelos urbanos no consolidados son equivalentes a los suelos urbanos que tienen proyectos de urbanización. 

2.ª Los ámbitos de suelo urbano no consolidado del planeamiento general vigente tendrán el régimen que se establece en esta ley para la promoción de actuaciones de transformación urbanística delimitadas sobre suelo urbano o, en su caso, el de las actuaciones urbanísticas.

Por lo tanto, para un suelo urbano no consolidado, se debe analizar si tiene un régimen de suelo. Este régimen debe estar relacionado con la transformación urbanística.

Tipos de actuaciones urbanísticas según la Ley LISTA

La nueva legislación urbanística de Andalucía, llamada LISTA, define las actuaciones urbanísticas en su artículo 24.2. También describe las actuaciones de transformación y mejora urbana en su artículo 27. Además, el artículo 29 se refiere a las actuaciones de reforma interior.

Actuaciones Urbanísticas

2. Las actuaciones urbanísticas tienen por objeto la realización de las actuaciones no incluidas en el apartado anterior para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, la obtención de sistemas generales y locales o para mejorar o completar la urbanización, así como las actuaciones de edificación recogidas en el título VI.

Actuaciones de mejora urbana

Se consideran actuaciones de mejora urbana, sobre una parcela o conjunto de parcelas, aquellas que, en suelo urbano, tienen por objeto el aumento de edificabilidad, del número de viviendas o el cambio de uso o tipología, cuando precisen nuevas dotaciones públicas, generales o locales, o cuando impliquen un incremento del aprovechamiento urbanístico, que no conlleven la necesidad de reforma o renovación de la urbanización.

 Actuaciones de reforma interior

Se consideran actuaciones de reforma interior aquellas que, en suelo urbano, tienen por objeto una nueva ordenación urbanística en un ámbito por causa de la obsolescencia de los servicios, degradación del entorno, necesidad de modificar los usos existentes o análogas que hagan necesaria la reforma o renovación de la urbanización del ámbito.

También se debe considerar que las transformaciones urbanísticas se realizan con instrumentos de ordenación detallada. Estos son los Planes de Reforma Interior y los Estudios de Ordenación.

Diferencias entre actuaciones urbanísticas y actuaciones de transformación urbanística

Otra cuestión a considerar en el proceso de identificar el régimen de suelo urbano no consolidado es el planeamiento municipal. También se deben tener en cuenta las actuaciones de transformación urbanística y las actuaciones urbanísticas. Además, es importante conocer los deberes de los propietarios.

Los dueños de los terrenos que se transforman urbanísticamente tienen deberes. Estos deberes están en los artículos 28 y 30 de la LISTA. Se pueden resumir de la siguiente manera:

• Entregar a la Administración el diez por ciento del incremento del aprovechamiento urbanístico.
• Entregar a la Administración los sistemas generales o locales.
• Costear y ejecutar todas las obras de urbanización del ámbito.
• Indemnizar a los titulares de derechos se vean afectados. 

La ley no ha definido claramente los deberes de los propietarios de los suelos urbanizados. Sin embargo, se puede pensar que son los mismos que para las transformaciones. La única excepción es que no deben entregar a la Administración el diez por ciento del aumento del aprovechamiento urbanístico. Esto es porque no hay cambios en la ordenación detallada actual.

Este punto es importante. Requiere un análisis detallado y una respuesta de la administración. En la mayoría de los suelos urbanos no consolidados, los planes actuales establecen que se ceda un porcentaje. Normalmente, este porcentaje es el 10% del uso del terreno a la administración.

Deberes de los propietarios según el tipo de actuación

Otras cuestión a tener en cuenta en el proceso de identificación del régimen al que están sometidos los ámbitos de suelo urbano no consolidado marcados por los planeamiento municipales vigentes, el de actuaciones de transformación urbanística o el de actuaciones urbanísticas, son los deberes de los propietarios.

Así los propietarios de los terrenos sometidos a actuaciones de transformación urbanística tienen los deberes establecidos en los artículos 28 y 30 de la LISTA, que se pueden resumir en:

• Entregar a la Administración el diez por ciento del incremento del aprovechamiento urbanístico.
• Entregar a la Administración los sistemas generales o locales.
• Costear y ejecutar todas las obras de urbanización del ámbito.
• Indemnizar a los titulares de derechos se vean afectados. 

Mientras que para los propietarios de los suelos sometidos a actuación urbanística la ley no ha establecido de manera específica sus deberes, del análisis de la misma se puede considerar que son lo mismos que para las actuaciones de transformación, a excepción de la entrega a la Administración el diez por ciento del incremento del aprovechamiento urbanístico, por cuanto no existe alteración de la ordenación detallada vigente.

Este punto es importante y requerirá de un análisis pormenorizado y pronunciamiento de la administración por cuanto en la mayoría de los ámbitos de suelo urbano no consolidado los planeamientos vigentes establecen la cesión de un porcentaje, normalmente el 10% del aprovechamiento del ámbito a la administración.

Regulación para edificar en suelos urbanos según la Ley LISTA

Con respecto a las posibilidad de edificar en suelos urbanos no consolidados, suelos sometidos a actuaciones de transformación urbanística o actuaciones urbanísticas, la nueva Ley ha regulado en el artículo 282 de su reglamento, RGLISTA, las condiciones para los suelos sometidos a actuación de transformación urbanísticas, no así para los sometidos a actuación urbanística.

Así la regulación de la facultad de edificar en suelo sometido a actuaciones de transformación es similar a la anterior para los suelos urbanos no consolidados de manera que mientras no esté aprobada la ordenación detallada sólo podrán autorizarse las construcciones, obras e instalaciones correspondientes a infraestructuras y servicios públicos.

La nueva ley, LISTA, si introduce la posibilidad de realizar obras naturaleza provisional siempre que no dificulte la ejecución del correspondiente instrumento de ordenación, reguladas en el artículo 284 del Reglamento General de la Ley, RGLISTA. lo cual es una oportunidad importante para permitir un rendimiento económico de aquellos suelos que se encuentran en ámbitos de muy difícil desarrollo y que llevan años sin iniciar su tramitación.

También la nueva Ley permite que aprobada la ordenación detallada, el proyecto de urbanización y existiendo la firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución entre los propietarios de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, se podrá autorizar además la realización simultánea de la urbanización y edificación vinculada.

Obras provisionales y edificaciones existentes en suelos urbanos

En este punto surge la cuestión de las obras sobre edificaciones existentes el cual requiere de un análisis pormenorizado de cada caso en el que se deberán valorar todas las cuestiones, como régimen urbanístico de la edificación, tipo de obras, servicios urbanísticos existentes, etc.

Por todo lo anterior en Andalucía los ámbitos de suelos urbanos no consolidados de los vigentes planes municipales deben ser analizados al respecto de si son suelos sometidos a actuaciones de transformación urbanística o actuaciones urbanísticas, según la regulación de la Ley 7/2021 LISTA, así como del tipo de obras que se pueden realizar en sus ámbitos y en las edificaciones existentes en su interior.

Preguntas frecuentes sobre suelo urbano no consolidado